Poner una vivienda en alquiler puede parecer, a primera vista, una inversión sencilla: se firma un contrato, el inquilino paga su renta y el propietario recibe un ingreso mensual. Sin embargo, detrás de esa aparente simplicidad existe una serie de gastos, impuestos y responsabilidades legales que el arrendador debe conocer y asumir.
En este artículo te explicamos todos los gastos que corresponden al propietario cuando alquila un piso en España, según la normativa vigente y las prácticas habituales del mercado inmobiliario.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es el principal tributo municipal que grava la propiedad de un inmueble. Por norma general, el propietario es el obligado al pago, salvo que el contrato de arrendamiento pacte expresamente que será asumido por el inquilino (algo poco habitual en viviendas, pero posible).
El importe depende del valor catastral y del tipo impositivo aplicado por el ayuntamiento. Conviene tenerlo en cuenta al calcular la rentabilidad real del alquiler. - Gastos de comunidad
El arrendador suele ser quien asume el pago de las cuotas ordinarias de comunidad, que cubren servicios como limpieza, mantenimiento de zonas comunes, ascensor, jardinería o administración de la finca.
Solo si se refleja de forma clara y específica en el contrato, estos gastos pueden repercutirse al inquilino. Aun así, el propietario sigue siendo responsable frente a la comunidad si el inquilino no paga, ya que es el titular registral del inmueble.
Recomendación: pide siempre un certificado actualizado de estar al corriente antes de firmar un nuevo contrato de arrendamiento. - Derramas y obras extraordinarias
Las derramas extraordinarias, ya sean por mejoras del edificio, instalación de ascensor, reparación de fachadas o cambios en la estructura del inmueble, corresponden siempre al propietario.
El inquilino solo se hace cargo del mantenimiento ordinario derivado del uso, pero nunca de las inversiones estructurales o de conservación del inmueble.
Estas derramas suelen ser el gasto más inesperado para muchos propietarios, por lo que es aconsejable mantener un fondo de reserva o una cuenta específica para imprevistos. - Seguro del hogar (continente)
Aunque la ley no lo obliga, contar con un seguro del hogar es prácticamente imprescindible.
Debe cubrir al menos el continente (estructura, instalaciones, paredes, tejado…) y, si se desea, también el contenido (muebles, electrodomésticos o equipamiento).
Además, se recomienda incluir cobertura de responsabilidad civil y, si se alquila a largo plazo, un seguro de impago del alquiler, que cubre tanto las mensualidades impagadas como los posibles desperfectos. - Gastos de mantenimiento y reparaciones estructurales
El propietario debe hacerse cargo de todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo deja claro: corresponde al arrendador mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, sin derecho a subir la renta por esas reparaciones.
Esto incluye:
• Sustitución de electrodomésticos averiados por antigüedad.
• Reparación de instalaciones de agua, gas o electricidad.
• Reparación de goteras, humedades o elementos estructurales.
• Mantenimiento del mobiliario, si el piso se alquila amueblado. - Gastos de formalización del contrato y gestión
Aunque los honorarios pueden negociarse, lo habitual es que el propietario asuma los gastos de redacción, revisión y registro del contrato de arrendamiento, así como los costes administrativos o de gestoría necesarios para cumplir con la normativa (depósito de fianza, comunicación a Hacienda, etc.).
Si la vivienda se gestiona a través de una agencia, el propietario suele pagar los honorarios de intermediación o administración, que rondan entre una mensualidad o un porcentaje anual del alquiler. - Declaración de ingresos en el IRPF
Todo propietario que alquile una vivienda está obligado a declarar los ingresos obtenidos en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. A cambio, puede aplicar una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto (en vivienda habitual) y deducir gastos necesarios como:
• IBI.
• Comunidad y reparaciones.
• Primas de seguro.
• Intereses del préstamo hipotecario.
• Honorarios de administración.
• Tasas y tributos.
El propietario paga el impuesto, pero también puede optimizar su tributación con una buena planificación fiscal. - Fianza y depósito en el organismo autonómico
El arrendador debe depositar la fianza legal (una mensualidad de renta) en el organismo correspondiente de su comunidad autónoma.
No hacerlo puede acarrear sanciones económicas.
Este depósito es una obligación legal, no un gasto propiamente dicho, pero sí supone una gestión administrativa obligatoria que el propietario debe asumir. - Certificado de Eficiencia Energética
Desde 2013, es obligatorio para alquilar una vivienda disponer de un Certificado de Eficiencia Energética emitido por un técnico competente. Tiene una validez de 10 años, y su coste ronda entre 60 y 150 euros, según la superficie y ubicación del inmueble. Es el propietario quien debe solicitarlo y pagarlo. - Gastos financieros e impuestos complementarios
Si el piso tiene hipoteca, los intereses del préstamo no se consideran gasto deducible a efectos de IVA, pero sí pueden deducirse parcialmente en el IRPF como gasto vinculado a la obtención de rendimientos. Además, en algunos municipios existen tasas adicionales o contribuciones especiales (por ejemplo, por mejoras urbanísticas) que también recaen sobre el propietario.
Ser propietario de un piso en alquiler implica mucho más que cobrar una renta mensual. Requiere responsabilidad, previsión y conocimiento legal. Cumplir con las obligaciones fiscales y de mantenimiento no solo evita sanciones o conflictos, sino que protege el valor del inmueble y mejora la relación con el inquilino.
Recuerda que en MULTISERVICIO EMPRESARIAL / ASESORÍA NÚÑEZ te ayudamos a gestionar todos los aspectos legales, fiscales y contables de tus inmuebles en alquiler, para que obtengas la máxima rentabilidad sin complicaciones.
Si necesitas asesorarte solicita cita previa y en una consulta personalizada podrás resolver tus dudas.